中国城市呈指数式的增长为建成环境及受其影响的人们带来了无数机遇和挑战，且这一现状还将延续。在这些大都市由工业化步向后工业化、从生产型经济到知识型经济的快速转变中，我们仍在尝试如何把握这一进程所带来的众多可能性。

文中图片由HASSELL提供

由于许多新城的建设往往从零开始，因此通常只为满足最迫切的近期需求。城中建筑群的设计既不俱备灵活性也未着眼于长远需求，导致许多建筑及项目开发仅有象征作用，而没有响应功能需求或与周边环境真正融合。

市场前景

当前，中国许多大城市均面临土地资源短缺的问题，存量土地价格亦稳步上扬。城中的改造项目一部分来自现存的老建筑和早期开发，同时也包括较新落成的开发而被重新定义拓展用途的功用的项目。

可适性再利用（adaptive reuse）开发过去曾处在中国开发商商业策略的边缘位置，其地位近年来才愈见重要，一线城市尤为突出。在过去十年中，上海和北京的土地价格翻了四倍，且供给非常有限，而如广州和深圳这样的城市土地价格同样飙升（数据来源：国家自然资源部）。2018年，中国政府发布了450多条政策，涵盖全国范围内从土地收购限制到房产抵押收紧政策等。据易居（中国）研发中心来源数据显示，严格的出售条件导致了可售面积的大幅缩减，而从整个大趋势来看，开发商对于新购土地的热情也已不再。这些只是驱动开发商开始考虑可适性再利用开发相较新建开发更具吸引力的其中一部分原因，以帮助他们减轻不断变化的环境中潜藏的风险。适应性改造的时代，似乎已经来临。

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新趋势

随着制造业和许多其它传统工业都迁至大城市外围的卫星城市（指在中心城市外围建设的人口较少、规模较小、与中心城市功能联系紧密的城镇），改造和重新启用废弃的基建设施以适应城市新需求的时机已经成熟。这一过程不仅改变了许多欧洲城市的面貌，也开始在中国出现并不断加速。

中国的主要城市都已通过将工业建筑转变为创意文化园区而从经济、文化及社会方面受益，例如上海M50创意园、北京798艺术区以及西店记忆文创小镇、成都东郊记忆主题园区以及深圳华侨城创意文化园等都是非常成功的案例。作为上一代可适性再利用项目，用途相对单一，目前的市场竞争和趋势，需要新的创意和模式。

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要在未来保持领先的地位，可适性再利用项目开发必须朝着更灵活及贴近社群的方向发展，亦应突破以往的框架，趋向更为多功能的用途。这个过程的重点是确定相互关联的业态组合，以及特定区域的驱动元素，以创造最优化的组合满足当下的需要，必要时可适应未来的需求。

HASSELL在近期也注意到不仅单体建筑的可适性再利用项目呈上升趋势，更多的大型工业区域也在考虑重新规划为综合用途片区。前者侧重打造新用途新形象或是建立新的社群地标，而大型项目则旨在将历史建筑结构与新的建筑或空间整合起来，务求营造高度融合的公共空间，更具可达性、多元用途以及更具韧性的城市肌理。

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近期，HASSELL在青岛及北京所进行的大尺度项目，需要采用这类综合设计方式目。除了尊重历史工业建筑外，其设计重点还在于如何使新建筑成为社区长期战略愿景的一部分，并打造出大胆、灵活且独特的城市结构框架以支撑这一愿景。这些项目的设计规划成果得益于HASSELL在该领域的丰富经验，在澳洲建成了一系列可适性再利用项目，其中包括促使珀斯重焕活力的Brookfield Place项目，悉尼城中独树一帜的住宅社区的Summer Hill面粉厂改造项目。

成功所在

当实际操作可适性再利用开发项目时，场所营造、社区、多元化以及巧妙的空间介入来整合场地是首要要素。 核心是必须将社区重新聚集在一起，对公众开放，同时亦要足够多元化，以切合不同租户及需求。

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Hassel近期为中国一座主要城市的重点项目打造了概念总体规划。项目基地曾是单一工业的所在地，也曾是整座城市的经济驱动。作为曾经的社区重要支柱，在为城市留下珍贵的大型基础设施，又具有在未来蜕变成瞩目地标的无尽潜力。规划方案在尊重基地的尺度及其独有的特征的前提下，对场地作出保留，巧妙地进行空间介入，将场地规划和打造成多个充满活力的高品质综合开发片区。

 何显理与HASSELL团队，图片由HASSELL提供

可适应改建及活化应该采用过程驱动型手法，为城市肌理带来实际且具有意义的价值，其核心在于项目初期对于保留建筑物的初衷的清晰定位。

观点分享：何显理（Dennis Ho），HASSELL董事

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何显理（Dennis Ho）先后参与多个大型可适应再利用项目，包括巴塞罗那的Las Arenas地区改造、青岛M6创意园及目前正在进行中的北京某重点改造项目概念咨询。